집과 대출
13개 용어를 풀었습니다. 규제와 세법 숫자는 2026년 9월 기준입니다.
집과 대출 용어
LTV (주택담보인정비율)
집값에 견줘 빌릴 수 있는 비율입니다. 2026년 9월 기준 규제지역에서 무주택자는 40%, 생애최초로 사면 70%, 비규제지역은 70%입니다. 규제지역에서 이미 집이 있으면 새로 빌릴 수 없고, 기존 집을 6개월 안에 파는 조건이면 무주택으로 봅니다.
Morrowly 에서는
지역을 정한 집을 대출로 살 때 LTV·주택가격별 한도·DSR 가운데 가장 작은 금액을 한도로 잡고, 기본으로 그 한도까지만 빌립니다(넘는 몫은 현금으로).
DSR (총부채원리금상환비율)
한 해에 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 비율입니다. 은행에서 주택담보대출을 받으려면 40%를 넘지 않아야 합니다. 이미 다른 대출이 있으면 그만큼 새로 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.
Morrowly 에서는
대출 명의자의 세전 소득으로 재고, 새 대출은 금리에 스트레스 금리를 더해 계산합니다. 원금균등 상환은 초반에 많이 갚는 첫해 원리금으로 재 원리금균등보다 한도가 작습니다. 이자만 내는 전세대출은 넣지 않습니다.
스트레스 DSR
DSR 을 계산할 때 실제 금리에 가산 금리를 더해 한도를 보수적으로 잡는 제도입니다. 나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는지 미리 보는 셈입니다. 2026년 9월 기준 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%p, 지방은 0.75%p(2026년 12월까지, Morrowly 는 그 뒤에도 같은 값으로 계산)를 더합니다.
Morrowly 에서는
고정금리·주기형 대출은 가산 금리가 작아 한도가 커지지만, 변동금리 기준으로 계산합니다.
주택가격별 대출 한도
수도권과 규제지역에서 집값에 따라 주택담보대출 금액 자체에 상한을 둔 규제입니다(2025년 6·27, 10·15 대책). 15억 원 이하 집은 6억 원, 25억 원 이하는 4억 원, 그보다 비싼 집은 2억 원까지입니다. 지방에는 없습니다.
DTI (총부채상환비율)
주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자를 연 소득으로 나눈 비율입니다. DSR 보다 느슨한 기준으로, 디딤돌·보금자리론 같은 정책 대출은 DSR 대신 DTI 60%로 한도를 잽니다.
Morrowly 에서는
Morrowly 는 다른 대출도 이자만이 아니라 원리금 전부를 빼 보수적으로 잽니다. 새 대출이 원금균등이면 대출기간 평균 원리금으로 잽니다. 이자만 내는 전세대출은 넣지 않습니다.
규제지역 (조정대상지역·투기과열지구)
집값이 크게 오른 곳을 정부가 지정해 대출·세금 규제를 더 세게 적용하는 지역입니다. 2026년 9월 기준 서울 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남, 화성 동탄·용인 기흥·구리입니다.
Morrowly 에서는
집의 시군구로 규제지역·수도권인지 판단해 LTV·스트레스 금리·주택가격별 한도를 정합니다.
토지거래허가구역
이 구역에서 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고, 산 뒤 2년은 직접 살아야 합니다. 그래서 세입자를 끼고 사는 갭투자를 할 수 없습니다. 2026년 9월 기준 규제지역과 같은 곳입니다.
Morrowly 에서는
이 구역의 집을 갭투자로 사는 플랜에 경고를 띄웁니다(계산은 그대로 합니다).
생애최초 주택 구입
본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적 없이 처음 사는 경우입니다. 규제지역에서도 LTV 70%까지 빌릴 수 있고, 정책 대출 한도도 늘어납니다. 직접 살 12억 원 이하 집이면 취득세를 200만 원까지 감면받습니다(2028년까지).
Morrowly 에서는
세입자를 끼고 사는 갭투자에는 취득세 감면을 넣지 않습니다. 인구감소지역·소형주택의 300만 원 한도는 반영하지 않습니다.
정책 대출 (디딤돌·신생아 특례·보금자리론)
소득과 집값이 기준 아래인 무주택자에게 주택도시기금·한국주택금융공사가 낮은 금리로 빌려주는 구입 자금 대출입니다. 2026년 9월 기준 디딤돌은 5억 원 이하 집에 2억 원, 신생아 특례 디딤돌은 9억 원 이하 집에 4억 원, 보금자리론은 6억 원 이하 집에 3.6억 원까지입니다(생애최초·자녀 수에 따라 늘어납니다).
Morrowly 에서는
집 구매 대출에 정책 대출을 고르면 은행 규제 대신 그 조건으로 한도를 재고, 조건 밖이면 까닭(소득 초과·집값 초과 등)과 함께 은행 대출로 계산합니다.
원리금균등·원금균등·만기일시 상환
대출을 갚는 방식입니다. 원리금균등은 매달 같은 금액(원금 + 이자)을 갚고, 원금균등은 매달 같은 원금에 줄어드는 이자를 더해 갚아 처음 부담이 큽니다. 만기일시는 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식으로, 전세대출이 흔히 이렇습니다.
전세
큰 보증금을 맡기고 월세 없이 사는 방식입니다. 계약은 보통 2년이고, 세입자는 계약갱신청구권으로 한 번(2 + 2년) 더 살 수 있으며 이때 보증금 인상은 5%까지입니다.
Morrowly 에서는
재계약마다 보증금을 정한 인상률(비우면 5%)만큼 올리고, 오른 만큼을 그달 현금에서 더 넣습니다.
갭투자
세입자의 전세 보증금을 끼고 집을 사서, 집값과 보증금의 차이(갭)만큼만 내는 방식입니다. 받은 보증금은 나중에 돌려줘야 할 빚이지만 은행 대출은 아니라서 LTV·DSR 에 들어가지 않습니다.
주택연금
55세 이상이 집을 담보로 맡기고 평생 매달 연금을 받는 제도입니다(한국주택금융공사). 받은 돈은 대출이라 세금이 없고, 이자와 함께 쌓였다가 집을 팔 때 갚습니다.
Morrowly 에서는
가입 나이와 집값(12억 원까지)으로 월 지급액을 근사하고, 받은 돈과 이자를 부채로 쌓습니다.