전세를 유지할까, 집을 살까: 같은 사람의 두 미래를 계산해 보니

집을 사는 계획과 전세에 남는 계획 중 어느 쪽이 나을까요. 집값과 투자 수익률, 대출과 생활비를 함께 생각해야 해서 한 숫자로 답하기 어렵습니다. 같은 사람의 계획을 복제해 선택 하나를 바꾸면 차이가 생기는 과정은 읽기 쉬워집니다.

이 글은 Morrowly의 저장된 예시 두 개를 비교합니다. 이 가정에서 왜 결과가 갈렸는지를 살펴보고, 내 계획에서 다시 확인할 조건을 정리하겠습니다.

같은 사람의 두 계획을 만들자

A는 전세를 유지하며 남는 돈을 ETF에 넣습니다. 이 예시에는 전세 계약 갱신이나 보증금 인상을 넣지 않았습니다. B는 2029년 12월 보증금 3억 원을 돌려받아 6억 아파트를 사고, 대출은 규제 한도 약 2.63억 원, 연 4%, 30년 원리금균등으로 처리합니다. 국민연금은 두 계획 모두 넣지 않았습니다.

B에는 기타 취득 비용 3,000만 원과 엔진이 별도 계산한 취득세 660만 원이 들어갑니다. 전체 취득자금과 대출·보증금을 맞추면 추가 자기자금은 약 7,381만 원입니다. 자세한 계산은 대출 한도 글에 있습니다.

두 곡선이 갈리는 순간을 보자

아래에서 전세 유지 계획을 먼저 그리고, 같은 사람의 매수 계획을 겹칩니다. 매수 후의 격차가 긴 기간 동안 어떻게 변하는지 보세요.

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금액은 물가를 빼지 않은 그때의 명목 금액입니다. 종료 값이 수십억이라고 해서 지금 그 금액만큼의 구매력이 남는다는 뜻은 아닙니다. 곡선은 연 1점과 종료 값을 연결한 표현입니다.

무엇이 이 차이를 만들었을까

이 예시의 투자 수익률은 연 5%, 집값 상승률은 연 2%입니다. 매수 계획은 자금 일부가 주택으로 옮겨가고, 대출 상환과 취득 비용·세금도 부담합니다. 전세 유지 계획은 보증금 3억 원이 묶여 있지만 남는 돈을 계속 투자합니다. 어떤 자산에 얼마가 남고 어떤 비용을 내는지가 시간이 지나며 차이를 만듭니다.

따라서 이 표의 순서를 모든 가구에 적용할 수는 없습니다. 집값·투자 수익률·금리와 계약 갱신 조건을 바꾸면 비교할 계획도 달라집니다. A에서 생략한 보증금 인상을 B와 다른 주거 계획에도 맞춰 넣어야 같은 생활 조건을 비교할 수 있습니다. 갱신을 포함한 세 가지 주거 비교는 매수·전세·월세 글에서 이어집니다.

순자산이 있는데 자립 지표는 왜 늦어질까

아래에서는 자산 곡선 대신 생활비에 쓸 자산과 매달 감당할 지출을 비교합니다. 집이 순자산에 들어가는 것과 인출 기준의 자산에 들어가는 것은 다른 문제입니다.

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Morrowly의 이 지표는 현금과 투자 자산에 안전 인출률 가정 4%를 적용한 월 금액이 그달 지출과 대출 상환을 처음 감당하는 나이입니다. 집과 보증금은 이 인출 기준에서 제외합니다. 매수 계획은 쓸 수 있는 금융자산이 줄고 대출 상환이 더해져, 기준에 닿는 나이가 늦어질 수 있습니다.

49세와 63세는 이 정의로 계산한 도달 시점입니다. 실제 퇴직 권고가 아니며, 두 계획에 입력한 은퇴 나이는 모두 65세입니다. 수익률이 흔들려도 버티는지는 성공 확률로 별도로 확인합니다.

내 선택을 비교하려면

플랜을 복제하고 한쪽에만 집 구매를 넣어 보세요. 수입·생활비·연금과 계산 기간은 먼저 같은 값으로 맞춥니다. 그다음 금리나 집값 상승률처럼 불확실한 조건을 하나씩 바꿔 결과의 방향을 비교합니다.

숫자 밖의 조건도 남습니다. 주거 안정, 이사와 통학, 보증금 반환 위험은 순자산 한 줄에 모두 담기지 않습니다. 플랜 비교와 전략 최적화에서는 두 계획의 곡선과 지표를, 집 살 시기 정하기에서는 구매 가격·시기와 현금 부담을 볼 수 있습니다.

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이 글은 저장된 입력과 모형의 규칙을 사용한 교육용 예시입니다. 세후 소득 입력으로 계산한 대출 한도, 고정된 수익률, 국민연금과 전세 갱신을 생략한 조건을 함께 읽어야 합니다.