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같은 달, 같은 집: 매수·전세·월세를 90세까지 비교하면
같은 사람이 같은 달에 같은 집을 매수하거나 전세·월세로 산다면 현금 흐름은 어떻게 달라질까요. 계약 갱신 조건을 맞추고 세 순자산 곡선을 비교합니다.
월세는 매달 지출이 보이고, 전세는 보증금에 돈이 묶이고, 매수는 대출과 주택을 함께 갖습니다. 지출 한 항목만 비교하면 남는 투자 자금과 주거 비용을 놓치기 쉽습니다.
이번에는 같은 사람·같은 달·같은 집을 기준으로 세 가지 주거를 계산합니다. 전세 유지와 매수 글과 달리, 이 비교에는 전월세 계약 갱신을 포함합니다.
세 계획의 조건을 맞추자
35세, 현금·ETF 2.5억 원과 기존 전세 보증금 3억 원, 세후 월급 400만 원, 생활비 250만 원인 사람입니다. 2029년 12월 기존 보증금을 돌려받아 6억 아파트에 들어갑니다. 65세에 은퇴하고 90세 직전까지 계산합니다.
| 방식 | 입력 조건 |
|---|---|
| 매수 | 집값 6억, 모형 대출 약 2.63억, 연 4%, 30년 원리금균등 |
| 전세 | 보증금 3.3억, 전세대출 1.5억, 연 4%, 이자만 내고 원금은 만기에 상환 |
| 월세 | 보증금 3,000만, 월세 월 125만 |
매수에는 기타 취득 비용 3,000만 원과 별도 취득세 660만 원이 들어갑니다. 전월세 보증금은 2년마다 5%씩 인상하는 모형 조건이고, 월세는 연 2% 물가만큼 오릅니다. 집값은 연 2%, 투자 수익률은 연 5%로 고정했습니다. 5% 갱신은 이 예시의 선택 조건이지, 모든 실제 계약의 자동 인상률이 아닙니다.
세 곡선을 겹쳐 보자
아래에서는 전세, 매수, 월세 계획을 차례로 겹칩니다. 종료 값만 보지 말고, 비슷한 높이에서 출발한 곡선이 언제부터 달라지는지 보세요.
애니메이션 정지 애니메이션 재생
| 지표 | 매수 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 60세 순자산 | 21.9억 원 | 23.1억 원 | 21.8억 원 |
| 종료 순자산 | 약 40.90억 원 | 약 44.22억 원 | 약 38.56억 원 |
| 기준 계산의 현금 부족 | 없음 | 없음 | 없음 |
금액은 물가를 빼지 않은 명목 금액입니다. 이 가정에서는 전세의 종료 값이 가장 크지만, 세 계획 모두 고정 수익률 기준 계산에서 현금 부족이 없었다는 결과입니다. 수익률이 흔들리는 경우의 안전성을 이 표만으로 판단할 수는 없습니다.
차이는 어느 현금 흐름에서 생기는가
매수는 주택 가격 상승을 자산에 반영하지만, 원리금 상환과 취득 비용·세금, 보유세를 함께 부담합니다. 전세는 보증금이 수익을 내지 않는 대신 전세대출 이자를 내고, 갱신할 때 늘어난 보증금을 추가로 준비합니다. 월세는 보증금이 작아 다른 자산에 남는 돈이 많을 수 있지만, 매달 월세가 빠져나갑니다.
따라서 비교할 때는 현재 자산을 어디에 배치하는가와 이후 매달 무엇을 내는가를 함께 봅니다. 집값 상승률, 투자 수익률, 금리와 임대 조건을 바꾸면 어느 계획이 앞서는지도 달라질 수 있습니다. 표의 순서가 특정 주거 방식의 보편적인 우열을 뜻하지 않습니다.
숫자로 다루지 않은 조건도 남는다
주거 안정과 이사 가능성, 보증금 반환 위험, 통학과 생활 환경은 이 순자산 곡선에 모두 들어 있지 않습니다. 계산은 선택의 금전적인 차이를 보여주는 한 기준입니다. 이를 개인의 전체 편익에 대한 가격표로 해석하지 말고, 숫자로 비교한 부분과 별도로 고려할 조건을 구분하세요.
Morrowly에서 비교하기
집 살 시기 화면의 전세·월세와 비교에서 보증금, 전세대출과 월세를 넣습니다. 같은 입주일과 집을 기준으로 비교하고, 재계약 조건이 실제 계획과 맞는지 확인하세요. 사용법은 집 살 시기 정하기에 있습니다.
이 글은 같은 입력 조건으로 계산한 저장된 예시입니다. 실제 임대 계약의 갱신·보증금·대출 조건과 세금, 시장 변화에 따라 결과가 달라집니다.